摘要：关于房地产开发企业的预缴税金问题，在预售阶段和尾盘销售阶段的处理以及纳税申报地点不尽相同，这里笔者做了一个梳理，主要探讨增值税、土地增值税和企业所得税三大税种。
关于房地产开发企业的预缴税金问题，在预售阶段和尾盘销售阶段的处理以及纳税申报地点不尽相同，这里笔者做了一个梳理，主要探讨增值税、土地增值税和企业所得税三大税种。
一、增值税
1、政策依据
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)“第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”“第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
2、预缴税款的计算方法
(1)、一般纳税人应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
(2)、小规模纳税人应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
需要说明的是：增值税预缴税款表中，第1列“销售额”的填报口径为含税金额。
3、月末纳税申报
(1)、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
应纳税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%-已预缴税款
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法计税，按照5%的征收率缴纳。
应纳税额=(全部价款和价外费用)÷(1+5%)×5%-已预缴税款
(2)、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
应纳税额=(全部价款和价外费用)÷(1+5%)×5%-已预缴税款
