今年的银行市场做的风生水起，原因肯定是央行对于中小微企业的大力扶持，银行基准利率连续8个月维持较低水平，银行的经营贷抵押利率3.85%获得市场上绝大多数朋友们的青睐。

不少朋友有疑问，为什么抵押贷的利率（3.85%）比按揭利率还低呢？而且最高能贷房值的8成，最长能用20年，那这样的话我们是不是可以操作先全款购房再抵押，直接跳过按揭？

定义：

房屋抵押经营贷，年化3.85%，最高3千万，最长20年，听起来确实诱人。但我们之前说过，为什么会出现低利率？…——是为了缓解经济下行压力，降低社会融资成本，支持企业复工复产，银行才推出了贷款利率优惠政策。很显然，是针对企业的，资金用途归为企业经营，所以也称之为小微企业抵押经营贷。基于这一点，有企业有房产的朋友们，皆大欢喜。

如何与房市联系在一起？

近些年各地相关部门也一直在进行楼市调控，“房住不炒”定调根深蒂固。虽然在三月初央行降准释放千亿资金，但相当于定向降准，说白了还是为了支持中小微企业的发展。所以，像3.85%这样的低息贷款的重点只有一个：经营！

今年操作过很多笔上海地区的住宅 商铺 别墅等经营性贷款，最受欢迎的两个方案，

一个是20年期的等额本息，3.85% 该方案的有点接受新过户公司，放款可第三方个人。

第二个是十年期先息后本 还是3.85% 对于企业经营资金使用率是很划算的，优点 流水轻看，可做新产证。

操作暗股，即实控人，这种方式的优点不需要过户公司，便可操作经营性抵押贷款，对于这种方式也可的客户也是可以的。

每家银行都有各自的优点，首先根据各自条件，选择适合自己的方案。 基本流程准备材料——银行面谈——下户——银行审批——提交贷款用途合同 第三方账户——审核通过出批复，签订正式合同——交易中心抵押登记手续——出他证放款。 正常情况下一套流程下来要3个礼拜左右。